Come aprire un Bed&Breakfast: tutte le informazioni utili

Aprire un Bed & Breakfast nell’Italia del 2014-2015? Può essere una gran bella idea se avete spazio a disposizione e se l’ospitalità, seppure semplicemente alloggio + prima colazione, è un settore di vostro interesse. Vi proviamo a fornire in un unico post tutte le informazioni utili che bisogna sapere prima di progettare l’apertura di un B&B. Innanzitutto la definizione: che cos’è un B&B? E’ una struttura ricettiva extralberghiera che offre ai clienti un servizio di alloggio e prima colazione. Un B&B deve avere un numero limitato di camere o un numero in ogni caso limitato di posti letto. Inoltre un B&B deve essere situato in una parte dell’abitazione privata del proprietario e deve rispettare determinati periodi di apertura annuale.

Per risalire all’origine dei Bed & Breakfast bisogna fare un salto nell’Inghilterra e nell’Irlanda del post-Grande Guerra. Intorno al 1920 le famiglie di quei paesi presero l’abitudine di affittare le camere dei figli (che partivano alla ricerca di fortuna) ai viaggiatori di passaggio: un’ospitalità rustica ma accogliente, sulle porte delle case iniziarono a comparire i cartelli “bed and breakfast two and six”, ovvero “qui si può dormire e mangiare qualcosa di caldo con 2,6 scellini”. Negli ultimi anni questa tipologia di attività ha preso piede anche nell’Europa mediterranea, e quindi anche in Italia. Ormai i viagiatori apprezzano sempre più i Bed&Breakfast, per il prezzo più basso di quello di una camera d’albergo, e per il livello dell’ospitalità, spesso addirittura paragonabile a quella di un buon albergo. Un Bed & Breakfast ha meno camere di un albergo, e la possibilità di entrare più in sintonia con i proprietari e quindi con lo spirito di un luogo fa pendere la bilancia, per molti turisti, dalla parte di un Bed&Breakfast.

Quanti sono i Bed and Breakfast in Italia? Tanti, molti più di quanto pensate: in base alle ultime stime il numero dei B&B è 25.000: 40.000 le persone che lavorano grazie ai Bed&Breakfast. Ma non pensate che aprire un Bed&Breakfast sia una passeggiata di salute. Ci sono tante regole da rispettare. Scopriamo insieme cosa biosgna fare per aprire un Bed&Breakfast in Italia. La prima cosa da sottolineare è che l’attività ricettiva a conduzione familiare è caratterizzata da una gestione non imprenditoriale. Che cosa vuol dire? Non è un dettaglio di poco conto perché ciò significa che l’esercente può non avere una partita IVA e non deve iscriversi al Registro delle imprese. Questo tipo di attività quindi non segue le normative sugli esercizi ricettivi collettivi (alberghieri e complementari). Sottolineiamo però che in certe Regioni è consentita anche l’attività imprenditoriale.

Si è resa necessaria una legge per disciplinare giuridicamente i Bed&Breakfast, ed è stata varata la Legge quadro 29 marzo 2001, n. 135 (Riforma della legislazione nazionale del turismo) rimettendo la regolamentazione di tutti i servizi ricettivi all’autonomia legislativa delle Regioni. Questo significa una cosa basilare: per aprire un Bed&Breakfast dovete sempre consultare sia le leggi regionali sia eventuali regolamenti comunali. Le regole variano da regione a regione. Quindi per prima cosa leggetevi la legge regionale per i Bed&Breakfast nella vostra regione (basta che facciate una ricerca su Google “Legge Regione Bed&Breakfast NomeRegione”), poi recatevi allo Sportello Unico delle Attività Produttive (SUAP) del vostro comune di appartenenza.

Queesto sportello ha un’importanza capitale, e vi faciliterà enormemente la vita: semplifica tutti i passaggi che bisogna fare per aprire un Bed & Breakfast (e qualsiasi tipo di attività), facilitando la comunicazione tra i singoli cittadini e le pubbliche amministrazioni. Dovete a questo punto ritirare la modulistica necessaria per presentare la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) introdotta dalla Legge del 30 luglio 2010 n. 122, che ha sostituito la Denuncia di inizio attività (DIA). Di che cosa si tatta? La SCIA è un’autocertificazione, semplificando quindi tutta la procedura. Addio, grazie all’autocertificazione, tempi d’attesa biblici: l’attività si può aprire senza attendere i 30 giorni che bisognava attendere prima. Sarà poi l’Amministrazione Pubblica a fare tutti gli accertamenti necessari nel giro di due mesi al massimo.

Infatti insieme alla SCIA avrete già allegato tutti i documenti necessari (planimetria dell’abitazione, contratto di proprietà o di affitto, polizza assicurazione responsabilità civile a favore dei clienti, ecc.). Come detto, ogni regione ha le sue regole, ma visto il gran proliferare di Bed&Breakfast in tutta Italia, ormai le regioni e i comuni sanno cosa si deve fare e vi forniranno tutte le informazioni per fare tutto bene e alla svelta per aprie il vostro Bed&Breakfast. L’ultimo passo procedurale è l’avvio delle pratiche, gestite dalle A.A.P.I.T. (Azienda autonoma di cura, soggiorno e turismo) o dagli Uffici Turistici locali.

Quali sono i requisiti per aprire un Bed&Breakfast? Si può aprire un Bed&Breakfast in un condominio? I bagni come devono essere? E per la pulizia delle stanze come ci si regola? Quante stanze si possono affittare al massimo? Proviamo a fornirvi tutte le informazioni utili. Se è vero che un’attività familiare come un Bed&Breakfast può essere tranquillamente portata avanti da una qualsiasi famiglia, è anche vero che ci sono dei requisiti minimi che devono essere assolutamente rispettati.

L’immobile per prima cosa deve avere tutti i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza in regola. Si possono affittare da tre a sei camere. I posti letto possono essere da sei a 20, dipende da regione a regione. L’arredamento deve essere adeguato. Solitamente viene segnalata una superficie minima in rapporto ai posti letto (14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola). Ogni camera da letto deve poter essere raggiunta senza passare attraverso camere da letto o bagni di altri ospiti del Bed&Breakfast o dei proprietari dell’immobile. Per quel che riguarda i bagni almeno uno dei bagni presenti in casa deve essere ad uso esclusivo degli ospiti (ma ogni regione potrebbe avere parametri differenti a seconda del numero di ospiti).

La pulizia delle stanze deve essere quotidiana. Il cambio lenzuola e biancheria può avere cadenza diversa, fatto salvo l’obligo di cambio quando ci sono nuovi ospiti (è superfluo dirlo, ma lo sottolineiamo). Il titolare del Bed&Breakfast deve avere la residenza presso il B&B e deve essere reperibile sempre per gli ospiti della struttura. Come dice il nome, Bed&Breakfast, dovete servire anche una prima colazione. Ogni regione disciplina questo aspetto in maniera differente, a volte è specificato come si possano servire solo prodotti preconfezionati, altre volte è tutto più casalingo.

Per stabilire il prezzo delle camere fate come credete, sapendo però che i prezzi di tutte le camere devono essere comunicati all’ente indicato e i prezzi devono essere esposti. Non essendo un’attività alberghiera l’attività di B&B deve essere saltuaria e prevedere dei periodi di chiusura durante l’anno interrompendo l’ospitalità per un certo numero di giorni (il numero varia da Regione a Regione).

Se avete l’intenzione di aprire un Bed&Breakfast in un condominio non dovete chiedere alcuna autorizzazione all’assemblea condominiale, a meno che nel regolamento condominiale non ci siano espressamente dei divieti per svolgere un’attività di B&B. Vi segnaliamo però che secondo alcuni è possibile aprire un Bed and Breakfast all’interno di un Condominio, c’è una Sentenza della Cassazione che ha “liberalizzato” l’attività di affittacamere (Bed and Breakfast) anche all’interno dei condomini, anche senza che l’assemblea condominiale possa impedirlo

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